立法者基於人民居住之基本需求，以及對於生存權的保障，避免隨意哄抬租金造成居住問題，特別規定土地法第97條第1項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」為城市地方房屋租金設下最高限制，其中「土地價額」依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，此即土地法第148條規定土地所有權人依法申報的地價，若土地所有權人沒有申報地價，則以土地公告地價80％為其申報地價計算之；而「建築物價額」依土地法施行法第25條規定，係指依地政機關估定之價額，若無估定價額則以課徵房屋稅之房屋現值為計算基準，因此依房屋及坐落基地的申報總價即【建築物估定價額or房屋稅之房屋現值＋（土地謄本記載之「申報地價」×土地面積×權利範圍）】，並以該申報總價10％核算房屋每年租金之法定上限。例如市價2000萬元的房屋，房屋稅單上的現值可能僅有130萬元，加上假設房屋坐落之土地謄本上登載的申報地價為每平方公尺550元，土地面積共100平方公尺，權利範圍為20分之1，換言之這間房子每年法定租金上限為130萬元+（550×100×20分之1）＝130萬2750元的10%，即13萬275元，每月租金約為1萬856元。

    當然，實務上還是會依房屋座落基地位置、交通狀況、繁榮程度及鄰近房屋租金行情等因素綜合判斷，而且依照土地法第97條之立法意旨可知，此規定是為保障人民居住權益而設，對於供營業用的房屋，因為承租人可以經由營業活動享受商業上特殊利益，與一般供住宅使用的情形不同，不可一體適用，因此土地法第97條規定「房屋」僅指供住宅使用之房屋，營業用房屋則不受此規定的限制，這點已為實務上之共同見解（參考最高法院94年度台簡上第8號民事判決、最高法院94年度第2次民事庭會議決議、最高法院95年度台上字第138號民事判決、內政部71年5月24日台內地字第87103號函）。

    然而，按照土地法第97條第1項規定計算出來的房屋租金上限，從上開範例可看出顯然低於現今市場行情，況且此租金上限規定屬於強制規定，如果約定租金超過法定上限，是可以依土地法第97條第2項規定強制減定之，如此一來，恐怕又將產生過度犧牲出租人權益的疑慮；有鑑於土地法第97條第１項規定的法定租金限制過低，立法者就特定法律關係為了讓租金回歸市場機制，使租金約定符合契約自由原則，另訂有法規明文排除適用之：

• 住宅法第25條第4項明定社會住宅租金的訂定「不適用土地法第九十四條及第九十七條規定。」
• 租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」

    另外，關於「城市地方房屋承租人於租約屆滿後，無權占有房屋，應返還房地所有權人之不當得利，是否不得逾越房地申報總價年息10％？」此一問題，臺灣高等法院113年度民事法律座談會所採意見為「法院應就個案視具體情況，從客觀上認定無權占有所受利益之數額。至於土地法第97條規定立法意旨，僅在於對租賃契約所定租金數額加以規範，並非就無權占有他人房屋所受利益數額加以規範，是法院於認定無權占有人因不能返還占有而應償還之價額時，自不受土地法第97條規定之限制。」；筆者認同於租賃期約期滿後，承租人未依約將房屋騰空返還出租人之情形，應回歸原租賃契約約定之租金計算承租人無權占用房屋所受相當於租金利益之數額，否則將變相鼓勵承租人於租約期滿後得以較低租金繼續占有使用房屋，顯然違反誠實信用原則！

    由上可知，土地法第97條設立之初，因其當年（民國19年）城市房屋供不應求、防止出租人趁機哄抬房租的背景時空，惟經過將近100年的發展，現今經濟環境、交通條件、房屋設備及建築結構等均與過去明顯不同，從近幾年新訂立法規排除適用的規定可知，土地法第97條規定恐已不合時宜，對於此條文未來的修法方向也值得我們關注！